中国34年房价变迁史

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自2014年5月以来，中国房价已经连续九个月下跌，这一轮下跌将会毫无意外地持续下去。鉴于房地产市场的大转折，第一财经的蔡上(微信:财上02)不妨评估一下改革开放以来房价的变化。

1987-2014年房价变化

根据官方统计，只有在1987年才有全国房价统计数据。

1987年，商品房销售面积为2697万平方米，总面积看似很大，但与庞大的全国人口相比，还是远远不能满足几十万人的生活需求。那年全国平均房价是多少？408元/平方米。这看起来并不高，但与当时居民的收入相比，这也是难以承受的。

直到1992年，房价仍保持在每套1000元以下，但年涨幅相当大。

1998年是新中国房地产短暂历史的分水岭。经过连续两年的北戴河会议酝酿，同年7月3日，国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其核心内容是从当年下半年起停止实物分房，实行货币化。从1999年开始，中央政府在全国范围内实行住房分配货币化制度。

也就是说，1998年，房价的单价跃升至2000元。现在回头看，房地产市场化后，房价应该会大幅上涨。但事实上，从1998年到2000年，房价没有变化，甚至略有下降。我想很多人会后悔为什么这些年没有跟上政策。当然，三年的房价停滞应该与当时东南亚的金融危机有关。

从今天开始回顾，2001年至2003年的房价仍然给了很多人足够的机会，并且略有上涨。然而，当时市场上出现了房价泡沫的声音。现在想一想，这意味着当股市达到2000点的时候，就喊泡沫。

自2004年以来，房价开始疯狂上涨，那些想下跌的人将不再有机会。全国平均房价的单价一路飙升至3000元、4000元、5000元和6000元，直到2014年才略有回落。(见图1)

1998年前的房价

1998年7月以前，虽然有商品房，但鉴于大多数房屋仍为福利分配，其价格很难反映真实的市场供求关系，这不是真实的市场价格。

鉴于1998年房地产市场的特殊性，全国房价数据只能在1987年才能找到，笔者在新书《住房市场的大衰退:33年来住房市场变化的大演绎》中收集了一些有代表性的房价数据。

1980年左右在互联网上发表的《人民日报》评论说，“一个普通公民只有工作60年不吃不喝才能买得起商品房。”事实上，从1979年到1981年，全国有60个城市实施了全价住房销售，但结果并不令人满意。当时，普通工人的月工资约为60元，猪肉约为1元/公斤。房价是可以想象的。

我负担不起。补贴呢？从1982年到1985年，160个城市和360个县进行了补贴售房的试验，但当时房改的主要思想是租金改革，所以后来就消失了。

准确的房价数据记录于1981年，当时浙江省温州(房地产)瑞安市的商品房正在销售，价格为68.85元/平方米，一套2600元。这个价格似乎很接近人们，但买一平方米需要一个月，而且还是在一个小县城。

在接下来的几年里，没有房价数据的记录。到1988年7月，中国第一个土地拍卖和抵押贷款，东晓花园，一个真正的和完整的商品房社区，在深圳(房地产)完成，价格为1600元/平方米。

后来，1989年2月15日，北京(房地产)首次公开出售了350套黄金地段商品房，最高价格为每平方米2000元，但只预订了250套。我情不自禁。还是太贵了。

20世纪90年代初，海南(房地产)的发展促进了房地产市场的繁荣，上海市中心的房价(房地产)上涨到6000元/平方米。然而，随着1993年第一次房地产调控，海南和北海的房地产泡沫破裂了。

泡沫破裂的影响波及到整个国家。1994年，上海市中心的房价跌至3000元/平方米，市场陷入萧条。

在接下来的几年里，直到1998年房改之前，没有房价数据的记录。当年，广州(房地产)实施了房改政策，东湖新村福利分房的部分住户可以以800元至1000元/平方米的价格回购房屋，其他住户则以2800元/平方米的价格出售给部分出租房或拆迁户。

官方数字是多少？根据国家统计局2013年发布的《1987年以来国内商品房平均价格及上涨情况调查》，1987年中国商品房平均单价为408元/平方米，1992年之前基本保持每年上涨100元的节奏。

1993年，房价加速上涨，这应归功于海南大规模开发中的房地产热潮。海南房地产泡沫破裂后，房价恢复了1994年的正常增长。

随着住房公积金制度在全国范围内的推广和中国工商银行1995年推出的第一笔商品房贷款(601398，股票吧)，从1995年到1998年东南亚金融危机，全国平均房价每年每平方米上涨约200元。

1998年后的房价

从1999-2014年中国新建商品房平均销售价格趋势来看，房价趋势有几个明显的高点。

2000年，房价略有上涨，2004年上涨18.7%，2007年a股牛市上涨16.9%，2008年金融危机爆发时上涨1.9%，2009年大规模经济刺激政策下上涨22.4%，创历史新高。此后，尽管2010年4月增加了监管，但遗憾的是房价一直保持稳定。

这是全国平均数据。在过去的14年里，房价上涨了200%，但在现实生活中，涨幅远不止两倍。在一线城市，这一增幅远远高于平均水平。

什么样的统计数据更可靠？许多人认为这应该是一个二手房。

但即使是中国的二手房指数也面临着类似的问题。因为根据中国指数研究院的网站，二手房指数的样本选择是基于“主城区交易较为活跃的代表性房地产”。随着新开工项目和城市人口居住场所向外围推进的趋势，二手房指数的样本选择偏差越来越大，数据的准确性越来越差，导致政策越来越具有误导性。

让我们直接看看二手房的价格。以上海为例。(见图2)

从1999年到2012年，上海住房销售的平均价格从3102元/平方米上升到13870元/平方米，增长了3.47倍。数据是错误的。别担心，这是上海的平均房价，包括广阔的郊区。

因此，中原地产计算的二手房(不含郊区)平均交易价格最能反映上海房价的走势。数据显示，从2005年1月到2014年2月，上海房价从13300元/平方米上涨到38200元/平方米，9年内上涨了1.87倍。

因此，从2008年到2009年在上海买房的朋友们都很开心，即使房价大跌50%，也还是超过了当初的购房价格。然而，自2009年以来房价的急剧上涨趋势在股市中有没有出现？

案例:商品房祖先33年的价格变化

最后，让我们来看一个房价的经典案例，它是中国商品房的鼻祖。

中国第一个商品房社区是广州东湖新村。1979年10月广州秋季交易会闭幕后，广州与香港签订合同，引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折合人民币1080万元)建设一座6万平方米的住宅。

1981年完工后，它在香港的售价为每平方米2500至2600港元，在中国为每平方米700元。(注:当时的汇率约为3港元)(见图3)

1998年，广州实施了房改政策，部分福利分房户可以以800~1000元/平方米的价格购回住房。东华物业管理公司以2800元/平方米的价格将其出售给部分出租屋或拆迁户。

八年后，东湖新村的房价开始快速上涨。2006年，东湖新村的二手房交易价格涨到4000元/平方米，2008年涨到9000元/平方米，2009年涨到1万元/平方米，2013年仅4年就涨到2.2万元/平方米。

也就是说，从1981年到1998年，房价上涨了三倍，从1998年到2009年，房价又上涨了2.5倍以上，从2009年到2013年，房价实现了惊人的飞跃，又翻了一番。接近45的价格曲线是完美的。(作者的最新著作是《住房市场的大衰退:33年来住房市场变化的伟大演绎》)