房地产私募股权投资“老树开新花”

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中信地产认为，项目理念的转变牢牢把握了新型城镇化战略。城市化基金是一种夹层基金，它利用股权从源头上对其进行激励，然后在形成债权时对其进行放大。

长富银辉在2014年做得最多的是棚改项目。目前，当国内开发商真正做bot时，他们手中往往没有现金。在这种背景下，合作的方式可以完全讨论。

在鹤山资本看来，当重资产投资模式的回报率呈现下降趋势时，私人房地产基金的管理者自然会转向轻资产投资模式。“二房东”模式是一种资产轻策略的房地产模式。

“房地产行业确实已经从黄金时代进入白银时代，但基础行业的波动和调整给了我们的投资机构更多的干预机会。”这一观点似乎正在成为新常态下房地产私人投资界的共识。

在最近举行的“2015年融资中国资本年会”上，房地产开发商和私募股权基金仍持乐观态度。有业内人士表示，私人投资房地产的新生态圈正在逐步形成和完善，更多的投资机会正在出现，投资之门正在打开。但是，在新的形势下，各机构的“玩法”可能会大相径庭，对基金经理的要求和门槛会越来越高。

新常态下的探索与创新

不断变化的形势需要创新，房地产金融也是如此。

“房地产金融的创新不再仅仅是单纯的技能和资源的创新，而是应该完全从项目的需要出发。”中信房地产副总裁朱林表示。

项目的需求发生了变化，融资需要相应调整，创新应运而生。“项目层面的变化来自房地产形式的变化和最新市场需求的变化。”朱林说。

中信地产认为，项目理念的转变牢牢把握了新型城镇化战略。朱林认为，新的城市化项目的推出与过去的普通住宅业务有很大不同，也不同于传统的商业地产。“我们在融资和资本运营方面做了一些研究。结论是，传统的银行开发和信托项目的方式显然不适合我们做这样的大规模城市化项目。”他说。

首先，城市化项目需要大量的资金，其次，周期很长，这意味着所需的资金成本不能太高。市场需求意味着机遇。“针对这一需求，我们最近尝试了城市化基金，这是一种三明治基金，它利用股权从源头上刺激城市化，然后在形成债权时扩大城市化。我们的金融创新首先服务于项目的创新，而不是为创新而创新。这是我们创新的根本动力和源泉。”朱林说。

中信地产在房地产融资市场捕捉到的另一个主要趋势是公私合作。目前，市场各方都将ppp纯粹视为一种融资工具，但实际上它应该是启动和组织项目的方式。

“该组织带来的结构和交易的灵活性，以及股东结构的多样化，为我们的整体融资开辟了更大的空空间。如何充分利用这种ppp交易结构所带来的多元化融资收益，是私募股权与公募、vc与pe需要共同思考的问题。”朱林说。

三线城市可行的坚持

探索房地产投资基金当然离不开基本的市场趋势。在业内人士普遍看好房地产基金的背景下，房地产市场本身的走势如何？

“当我们观察任何市场时，我们是从未来还是回到房地产行业进行分析？”长富总裁张提出了这样一个问题。

回到房地产行业本身，在张看来，首先，在中国仍然是一个相对宽松的货币环境的背景下，只有房地产才能够真正的吸收这么大量的资金。其次，来自需求方的内生力量是足够的。数据显示，中国目前有3.3亿20至30岁的人，他们有成家、创业和买房的实际需求。

对于整个私人房地产基金来说，这个潜在的空意味着无限的机会。目前，美国私募股权基金占房地产行业总投资的70%。相比之下，中国2014年固定资产投资总额约为50万亿元，其中房地产投资为9.5万亿元，约占五分之一；然而，私募股权基金的投资规模只有1000亿元。

“对于私募股权基金管理机构而言，机会太多，选择余地也很大。”张坦言，对于房地产私募基金来说，更大的机会是选择什么样的交易对手。

长富银辉在2014年做得最多的是棚改项目。“你为什么要做棚改？目前，当国内开发商真的进行bot(建设-运营-转让)时，他们手中往往没有现金。”张说，在这样的背景下，合作的方式完全可以商量。

“即使是三线城市，只要是核心地区，团队可靠，也可以做到。”在他看来，关键是提高自己的能力，提高业务分工，然后真正深入进去，这样他们就能够占领市场。

“二房东”模式背后的逻辑

除了“坚持派”认为将在目标三线城市，如长富银辉拍摄，不缺乏敏感的“调整派”在市场上。在过去的五年里，在房地产逐步细分的背景下，一种小的另类市场不断出现，这就是俗称的“二房东”市场。

“私募股权基金经理和任何私募股权基金经理一样，只有一个任务，那就是为投资者创造足够高的绝对回报。为了创造足够高的绝对回报，我们必须在正确的时间做正确的事情。”鹤山资本总裁兼管理合伙人曹韶山表示。

在鹤山资本看来，在过去的十年里，房地产开发商赚了钱，而支持房地产开发商融资的私募股权基金也赚了钱。这是由于房地产开发过程中资产价格的上涨，所以只要他们参与游戏，他们都赚钱。转型始于2013年。当重资产投资模型的收益率呈下降趋势时，私人房地产基金的管理者自然会转向轻资产投资模型。“二房东”模式是一种资产轻策略的房地产模式。

“从核心来看，原来你要花1万元来盖房子，而盖房子的出租率只有3%或4%，甚至更低；将分母转化为租房成本是几个数量级的下降。虽然租金收入不高，但这种方法绝对有回报。”曹少山说道。

“房地产曾经是黄金时代，现在是白银时代。事实上，它被称为什么时间并不重要，它的利润点正在转移。”曹少山说，在新形势下，必须要有操作层面的能力。