“踢皮球”监管难实施 “住改商”管理究竟谁负责

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在许多社区，房子被改成商品房是很常见的。如何加强对“房转商”的管理，保证居民和经营者享有合法权益，行政部门和住宅物业服务企业需要进一步探索。

住宅“改变”公司的许多邻居都不高兴

“住宅区是一个安静和谐的家，但自从一些公司搬进来后，许多外来者进进出出，这是一个嘈杂和担心安全的地方。”住在合肥百胜苑小区(房地产)的王奶奶说，她的小区最多驻扎了近100家公司，物业清理后，还剩下很多。这些公司的员工和顾客不仅占用公共资源，如电梯和清洁，而且经常不遵守社区管理规定，给居民的生活带来许多麻烦。

百盛园小区17号楼靠近小区大门和肥西路，是“居商合一”的集中地。该楼的一位不愿透露姓名的居民抱怨说，这些公司没有社区出入卡，经常利用地下停车库的入口和出口作为进入社区的通道，这严重影响了居民进出车库。有一次，当他开车出去的时候，他刚驶出停车位，转过身来，突然几个孩子出现了。尽管他紧急刹车，他还是害怕出汗。经过仔细询问，我意识到这些孩子在楼上的一所补习学校上课，学校让他们通过地下车库的入口进入社区。

记者走访了省会部分地区，发现“改居为商”的现象十分普遍，这些地区的住宅楼已经“改造”成了公司办公室、美容俱乐部、家庭旅馆、商店和超市，有些甚至变成了餐馆。"我的家是楼上热气腾腾的大厅，住在楼下，每天都在担心."杨静(音译)住在合肥市望江路的某小区，他告诉记者，楼上的居民擅自将房子改成了一个热气腾腾的大厅，并使用了大功率电器，这给整栋楼带来了安全隐患。“上楼去蒸的人越多，我们的邻居就越害怕。”

在合肥市合作北路一个住宅小区的临街住宅楼后面，记者看到单元门口有大量污水，走廊里有一股难闻的气味。二楼和三楼的一些窗户被油覆盖着。“这都是一楼酒店造成的。晚上太吵了。”该社区居民刘女士告诉记者，该社区居民曾打电话到房产、社区、房管局等部门投诉，但他们已经走了。

禁止代管出租并不违法。

“我们是一家网络公司，有三五个人和几台电脑。平日，我们也要求员工严格遵守社区的物业管理规定，这不会对邻居的生活造成任何不良影响。”百盛公园17号楼一家公司的负责人告诉记者，他们的公司已经在这里工作了几年，最近没有搬走的计划。他说，与附近的写字楼相比，住宅区的租金要便宜得多，160多平方米套房的月租金才2000多元。

“许多小微企业都愿意租用住宅作为办公场所，环境好，成本低；许多业主也愿意把房子作为商务用房出租。”合肥吉大房地产经纪公司的工作人员告诉记者，大面积的房子，尤其是复式建筑，都是出租给企业使用的。业主不仅可以得到更高的租金，而且不需要装修或提供家庭生活设备。此外，如果他们把它作为商业用房出租，租期会更长。

百盛苑小区物业经理王先生告诉记者，小区内现有的很多公司已经清理了一部分，下一步还会继续清理。由于知道有公司想在社区里租房，该物业也尽力劝阻他们。

记者在采访中发现，一些居民并不赞同“由居住转为经营”的做法。他们说，只要不损害邻居的利益，他们有权将自己的房子用作营业场所或租给公司。安徽陆家律师事务所律师许对记者表示，根据《物权法》的有关规定，只要业主不违反法律、法规和管理规定，并征得相关业主的同意，就可以将住宅改为商业。

”对于“住宅转商务”，物业公司很难禁止或放行。我希望有关的行政部门能够站出来作出声明。”合肥市望江路一家住宅小区的工作人员陈女士告诉记者，目前，物业公司只有在接到居民对公司的投诉时，才会上门提醒投诉对象，这在平时基本上被忽略了。

很难对“踢球”进行有效的监督

我应该怎么做才能将社区中的住所改为商业区？记者就此询问了合肥市房地产管理局。这位工作人员告诉记者，“改居为商”的问题应该由当地社区和街道来管理，而不是住宅物业管理。然而，合肥市蜀山区稻香村街道社会事务科相关负责人告诉记者，“易地经商”问题应由房地产管理部门和工商部门共同管理，尤其是工商部门在企业注册时应严格“把关”。然而，蜀山区市场监督管理局登记许可服务科的工作人员告诉记者，根据有关规定，如果申请人出具物业公司证明(房地产租赁登记备案)，工商部门无权禁止登记。

从住宅物业到房地产管理部门，再到街道，再到工商业，“住到商”的问题已经扭转，回到了住宅物业，这似乎是一个没有解决办法的难题。“如果你想在社区里租房子和开公司，你必须与住宅物业“沟通”在接受记者采访时，合肥肥西路一个住宅小区的业主告诉记者，虽然住宅物业禁止由住宅转为商业，但只要与物业关系良好，并支付更多的物业费，公司就可以在住宅区开业。

“行政部门对“住宅和商业变更”的监管不到位，为少数住宅物业从中获利留下了一扇暗门。”在合肥从事房地产租赁代理多年的陈冰对记者表示，“易居改商”的实际控制权掌握在住宅物业手中。出于自身利益，该房产有时会让不合规的“以商为生”公司入驻，但却不符合规定。有关行政管理部门必须对禁止或放开“房屋买卖”有明确、详细的规定，并认真执行。

许认为，《物权法》和最高人民法院的司法解释“易地经商”只能限制法院的理解和适用，解决诉讼过程中的问题。在现实生活中，考虑到司法程序的成本，更多的无诉讼的“转户”纠纷需要由相关行政职能部门直接解决。因此，职能部门需要进一步研究和出台相关法规，以满足监管需要，平衡各方利益，维护社区和谐。

？延伸阅读？

“房屋转商业”应得到相关业主的批准

《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改建为营业用房。业主将房屋变更为营业用房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当经利害关系人同意。

最高人民法院的司法解释对《物权法》作出了解释规定，根据《物权法》第七十七条的规定，未经利害关系人同意将房屋改建为商业建筑的，利害关系人要求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。人民法院不会支持那些将房屋改造成商业建筑的业主在大多数利益相关者同意的情况下为自己的行为辩护。感兴趣的业主范围被定义为该建筑物的业主，该建筑物受他们所居住的建筑物的影响。

据悉，为规范“居商”登记，修订后的《安徽省物业管理条例》规定，各级工商行政管理机关在受理“居商”登记申请时，应根据《物权法》等相关法律法规，要求其出具由相关场所业主、业主委员会或居民委员会签名盖章的《居(商)地登记表》。“生活和改变业务”不能是任性的

我们不能禁止在社区里把住所改成商业区吗？在各方的争论中，许多企业已经“生活”在社区中，并悄悄地完成了“生活和改变业务”。公司办公室、俱乐部、棋牌室、超市等。存在于不同的社区。

“房改商”占用了社区的公共资源和设施，不可避免地打破了居住环境的固有秩序，侵害了居民的合法权益。一些社区业主无视法律规定，不尊重邻居的意见，并强行改变；有些人不关心邻居的安全，为了方便生意而拆除和改变建筑结构；有些不符合社区管理的规定，在运作过程中干扰了居民的正常生活。

不可否认，“房改商”降低了经营者的成本，增加了业主的利润。对经营者而言，住宅租金、物业费、停车费等。远低于办公楼，销售成本也相应降低。对于社区业主来说，以租房为经营目的可以获得更高、更稳定的租金收入。“房转商”的存在，在一定程度上方便了社区居民的日常生活，许多日常需求可以在不离开社区大门的情况下得到满足。

因此，许多社区居民讨厌和喜欢“生活而不是做生意”。对于那些妨碍正常生活的“活转企业”，他们渴望有关部门用强有力的措施“扫平它们”；我们会容忍和欢迎那些能给生活带来便利的人，并希望有关部门会允许他们。这种看似“矛盾”的利益诉求已被法律处理。关于“以房代商”，相关法律法规明确规定，业主将房屋改建为营业用房，除遵守法律法规和管理规定外，还应征得相关业主的同意。换句话说，“将居住地改为企业”是有条件允许的。

从生活转向工作是可以的，但是你不能任性。业主应严格遵守法律，并争取相关业主的同意。在商业使用过程中，应把社区视为“家”，遵守社区的物业管理规定，积极与社区居民沟通，尊重居民利益，维护社区环境。社区公共资源和设施被挤出后，应主动给予合理补偿。当然，补偿标准和补偿方式需要由相关行政部门确定。

“房改商”不能任性，行政部门对“房改商”的监管也不能任性，既不能简单地禁止，也不能推卸或放手。各部门要按照法律法规切实履行职责，积极加强部门合作，创新监管方式，把握各方利益平衡，使“商生”经营者和社区居民的权利和谐统一。