2015年商业地产市场展望 高库存压力大商用物业

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二线和三线城市的商业地产供过于求令人担忧(见郑州图片)。

2015年商业地产市场展望

尽管2014年经济增长放缓，但国内市场对写字楼的需求保持相对稳定。而average/きだよきだよきだよききだだきだよきききききききよ123一般来说，中国写字楼的租金增长趋于平缓。截至2014年底，在高力国际监测的14个主要城市中，北京仍然是写字楼租金最贵的市场，平均租金约为310元/月/平方米，厦门以52元/月/平方米排名最后。

新的供应，大的办公室租金，削弱

高力国际中国研究部主任谢景宇指出，就写字楼市场而言，中国东部、南部和西南部的主要城市，如上海、杭州、广州和成都，预计在2015年将有大量新的供应进入市场，这将导致空的入住率上升，租金表现疲弱。

高力国际项目销售推广部主任黄润曼认为，由于市场影响，广州写字楼市场的许多开发商项目迟迟未能进入市场。2015年，整个城市的预计总可销售面积至少约为115.62万平方米。“尽管宏观经济下行压力很大，但下调存款准备金率和降息等政策表明，2015年货币市场将更加宽松，市场环境将比今年更加明朗。”据悉，天河中央商务区核心区将迎来2015年最后一批出售的甲级写字楼。由于中部地区优质项目的抗风险能力较强，预计项目的销量和价格将相对市场稳步上升，价值的增值和保值将得到相对保证。

在租赁市场，据高力国际统计，2014年广州甲级写字楼新增供应量为173.47万平方米，新增供应量和市场需求均降至2011年以来的低点。高力国际咨询服务部主任乔预计，2015年广州将新增近77万平方米的高品质写字楼。“市场竞争将变得更加激烈，预计空的购买率将被推高。这个城市的平均租金正面临着2%~5%的下调。”

新增店铺将达到峰值，空的入住率将上升

谢景宇表示，过去几年，零售市场的结构仍处于演变过程中，每个市场的发展阶段因城市而异。截至2014年底，一线城市的空购买率稳定在10%，而二线城市的空购买率低至8%左右。就资产表现而言，一线城市更加稳定。根据高力国际的监测数据，截至2014年底，上海的平均租金仍居中国首位，约为1195元/月/平方米。值得注意的是，中国商店的供应预计将在2015年达到高峰，计划有约730万平方米的新供应将进入14个主要城市的市场。

“70%以上的新增供应将来自非一线城市，其中大部分位于华东地区，业主之间的竞争将进一步加剧。”谢景宇指出，鉴于计划完成的巨大供应量，预计2015年中国大部分城市的空商铺入住率将会上升。此外，面对电子商务冲击下的零售地产市场，高力国际零售地产高级副总监杨浩建议，未来商场应了解品牌对社区目标消费群体的影响，以社区目标消费群体为主打击客户，通过线上线下联动发展业务。

市场将会上涨

更深层次的整合

广州日报(记者刘丽琴)近日，第一太平戴维斯发布了《2014年中国房地产市场回顾及2015年展望》报告，预测中国经济短期内将继续放缓，2018年国内生产总值增速将小幅调整至6.5% ~ 7%。尽管经济增长放缓，但由于相对基数较大，中国经济产出的净增加值实际上将继续增长。经济重心回归私营企业和国内消费应该为经济发展提供更强大和更可持续的基础。随着实力较强的开发商合并实力较弱的开发商并提供价格优惠，市场将促进更深层次的整合。

2014年第四季度，房价下跌逐渐停止，价格趋于稳定，主要是因为中央政府和央行在房地产这一经济支柱产业的定向扶持措施中发挥了作用。得益于更有前景的住房市场，广州经济发展迅速，基础设施不断改善。尽管广州继续实施限购政策，但房贷政策有所放松，央行也下调了利率，预计这将刺激住宅交易量在未来6-12个月出现反弹。2015年，广州写字楼市场将出现大量新供应，其中90%以上将位于珠江新城。有许多新项目，预计将推高该市的空购买率，并对该市的平均租金造成下行压力。2015年，广州将建成六个新的购物中心，总面积72.6万平方米，新的供应仍将主要来自新兴地区。(记者王)