房地产基金要成房企主流融资模式尚需时日

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如何进一步创新现有的传统房地产运营模式，是上海一家开发商的内部高管薛明(化名)去年一直在思考的问题。“房地产行业的现金流短缺和融资成本上升已成为一个现实问题。”薛明告诉中国商报记者。

一般来说，传统的房地产经营模式是开发商从银行贷款购买土地，然后开发建设，再出售项目提取资金。房地产开发是一个融资、征地、开发和销售的循环过程。

但是，在薛明看来，目前房企依靠单一银行贷款的融资模式可能无法持续，传统模式需要寻求突破。“传统模式过于沉重，尤其是当整个行业都在走下坡路的时候。当住房企业面临资本和经营的双重压力时，这种重模式的弊端就会放大。”薛明表示，房地产行业的暴利时代似乎已经一去不复返，金融环境的趋紧和房地产利润水平的下降将成为常态。

据薛明向本报记者透露，在加强房地产业的同时，充分整合内外部优势资源，实现房地产业向金融业的延伸和拓展，已成为他今年最大的任务。

薛明研究过外国同行的做法。在与许多国外同行的交流中，他发现发达国家的房地产企业大多是基于轻资产模式，而资金是主要的融资模式。开发商自己发起基金来资助他们自己的项目。“这样做的好处是可以利用少量自有资金，通过资本市场的手段，煽动大量社会资金投资项目，这不仅扩大了开发商的融资渠道，也使开发商本身不必承担过多的财务压力和风险。”薛明说道。

零二点研究中心的分析大师？人们认为，房地产企业对房地产行业有着深刻的认识，资源网络广泛，这是参与房地产基金投资领域的优势。此外，通过这种方式，房地产企业既是开发商又是投资者，这将有助于他们参与产业整合，促进产业升级。

据记者了解，利用房地产信托或房地产基金经营房地产项目，从传统的重资产房地产开发模式转向轻资产房地产金融领域，确实成为近年来房企转型的重要趋势之一。

近年来，万科、保利、世茂等房地产企业提出了向轻资产发展的战略。中海地产表示将大力发展房地产基金。未来，以持有为主的重资产和以与房地产基金合作为主的轻资产将占公司整体盈利能力的三分之二。

据公开信息，早在2010年成立的史圣神州房地产投资基金包括上海富迪房地产开发有限公司、阳光100集团等房地产开发商；2011年，由金代尔(600383，分享)和瑞银全球资产管理发起的房地产基金完成了第一次和第二次融资；中海地产和私人股本巨头kkr联合成立了一只房地产基金，投资中国内地的房地产项目。同年，万通地产(600246，股吧)在公告中披露，已与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，并引入基金形式的信托基金。

事实上，自2010年以来，房地产基金在中国发展迅猛。根据中国投资研究院对人民币房地产基金的研究，虽然国内人民币房地产基金在2008年开始出现，但在2010年开始蓬勃发展。当年共募集资金48笔，规模271.76亿元。2011年，房地产基金爆发，新增125只基金，总募集规模达1004亿元。截至2013年底，募集资金总额已超过1300亿元人民币。

以上研究表明，目前国内房地产基金的投资策略总体上以机会主义策略为主，87%的机构以紧密结合开发商模式获取高投资回报为主要策略。

然而，中国投资集团(China Investment Group)分析师李欣警告称，尽管过去三年房地产基金的市场规模每年都在以近100%的速度增长，但在房地产市场投资成本和现金流紧张的压力下，房地产行业的系统性风险将进一步上升，这可能导致行业分化。

薛明私下告诉记者，虽然金融模式的创新为房地产企业在实际业务拓展过程中提供了一种轻资产模式，但国内房企通过资金合作参与项目开发仍处于试探阶段。

去年联系了一些房地产基金的lp(有限合伙人)后，薛明发现，随着房地产调控的相继出台，行业趋势有所下降，lp对行业的预期也在下降。虽然房地产基金2014年全年的业绩还没有统计完成，但根据零点二宝研究中心2014年上半年提供的信息，房地产投资在2013年爆发后，2014年大幅下降。去年，融资难已成为房地产基金行业面临的一个总体问题，房地产基金成为房企主流融资模式可能需要很长时间。