“多地试点现房销售 取消商品房预售制还有多远”

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●目前，商品房实施预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售、开发商收费公路等一系列问题，频发房地产领域的投诉和纠纷。

●现房销售可以应对预售带来的管理风险、费用风险、社会风险、金融风险，但也会推进房地产领域的全面洗牌

●现房销售是我国目前房地产销售模式的首要变化，在没有客观全面地拆解现房销售和期房销售的情况下，该模式的推广不应“趋同化”

□本报记者王阳

□本报见习记者白楚玄

近日，有网友表示，陕西西安“铜雀台”大楼开发商与多家业主签订购房合同后，图书在年底按协议价交房，随后法律纠纷大楼盘归海天制药全部。 之后，海天制药作为楼宇开发商必须公开加价，根据市场价格重新定价房地产。

类似的事情在各地发生着。 商品房实施预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题，频发了房地产领域的投诉和纠纷。

为了规范楼市，降低购房者购房风险，3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康快速发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)，正式取消房地产预售政策，成为全国首个全球性

《法制日报》记者整理，迄今为止，一些城市对现房销售进行了各种尝试，但在一省范围内全面推广尚属首次。

认为现房销售制度可以比较有效地降低客户的购买风险，买家不必再担心购买烂尾楼。 但也有人认为，取消商品房预售制度后，住房供应量减少，资金采用价格增加，不容易在全国宣传实施。

预售制度有缺点

风险必须尽快避免

现房是指开发商销售的完成房屋大生产证的商品房，与客户签订商品房买卖合同后，可以立即入住并取得产权证。 也就是说，只有持有不动产证明和土地聘用证明，才能称为现房。

现房的特征有很多。 一个是真实直观，一眼就能看到实物，一眼就能知道里面的房型、朝向。 二是现房可以马上购买居住，不需要像期待房那样等一两年以上。 三是现房可以规避烂尾楼的风险。

而且，期房是指正在建设中的、尚未建设完毕、不能交付采用的房子。 也就是说，开发商从取得商品房预售许可证到取得产权证，这期间的商品房称为期房，顾客在此阶段购买商品房时必须签订预售合同。

我国的商品房预售制度起源于香港地区，其“分层销售、分期付款”的销售楼层方法，形象地称为“卖楼花”。

1983年，深圳经济特区首先推出了商品房预售概念。

994年颁布的城市房地产管理法，将商品房预售制度正式写入法律。 同年，原建设部发布第40号令，公布《城市商品房预售管理办法》，后分别于2001年和2004年进行了修订，具体规定了商品房预售条件。

业内人士表示，商品房预售制度与我国房地产市场快速发展的过程密切相关。 我国房地产业刚起步的时候，资金严重不足，自己的资金比例不到10%。 另一方面，融资渠道和融资手段单一，银行贷款是房地产开发公司的唯一选择。 于是，由原建设部主导设立了商品房预售制度。 目前，我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达到90%以上，商品房预售制度成为商品房销售的首要途径。

专家告诉《法制日报》记者，商品房预售制是房地产公司维持高周转的重要基础，也是土地财政维持高速运转的重要前提。

在武汉从事房地产业务多年的律师张庆华分析说，期间的房源与现在的房源相比，最主要的特征是价格特征。 开发商抛售期的价格比现房便宜，表面上看起来是赤字，但如果计算融资价格，开发商抛售期的利润空之间实际上比现房卖出利润空之间要大。 “预售制度的最大受益者是开发者，直接降低了开发者的开发价格和周期。 如果现房销售周期为两年，开发商两年内至少可以销售三个楼盘。 也就是说同样的钱，现房销售可以赚一次，期房销售可以赚三次。 ”。

但是，住宅销售背后隐藏的问题不容忽视。

中国法学会顾客权益保护法研究会副会长刘俊海认为，预售使开发商能够在竣工前收回资金，加快了资金周转速度，但将风险转嫁给了购房者和银行。

据深圳律师郭勇统计，三类商品房纠纷较为常见，均与预售制度有关:一是开发商未经商品房预售证明卖房，许多行为不在职能部门监管之下。 二是预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸。 三是开发商资金链问题，工期掌握不准确等，逾期交房、逾期交房直接影响购房者办理房产证。

《法制日报》记者表示，由于购房人已经预付了大部分或全部房款，开发商无法提高住房质量以调动顾客的积极性，这不仅导致住房质量问题持续存在，也引发了住房延期支付、携款潜逃的现象 另外，合同纠纷、开发商减配、降标、不执行配套设施、虚假承诺、违规销售等问题，引发了全国各地客户的维权事件。

例如，山东济南“景和山庄”房地产大楼业主全年全项购房，但交房时遇到开发商涨价。 河南商丘信华城二期交房3年未提交房产证。 另外，甘肃率先支付亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等，让客户欲哭无泪。

许多试验性现房销售

优胜劣汰加速洗牌

3月7日，海南省的“现房销售制度的实施”成为广泛话题。

海南省住建厅负责人在接受媒体采访时表示，目前，商品住房预售制度实施引起的质量投诉、合同纠纷、交房延期、配套设施不落实、违规销售、开发商收费公路等一系列问题已成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。 “因此，为了规范楼市，为了降低购房者的购房风险。 废除预售制度看起来是不可缺少的。 ”。

根据天眼查公布的315房地产大数据，截至2019年底，我国14%以上的房地产公司有诉讼记录。 2019年1年，房地产领域新的法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险数量分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。

海南省在《通知》中要求，从即日起，新出让土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。 按照规定，现房销售的房屋必须通过竣工验收，供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付采用条件。

安徽财经大学教授张运书认为，海南宣布现房销售，对购房者无疑是件大好事。 但对开发者来说，他们首先面临的是资金流的压力进一步加大。 不仅资金雄厚，而且重视房屋质量，优胜劣汰，中小房企必须逐渐退出海南房地产市场。

张运书说，海南出台如此严厉的“楼市新政”，与一直推动自身产业升级有关。 年4月13日，海南提出在全岛建立自由贸易区。 同年4月22日，海南宣布“全域限购”。 2019年，海南全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后，增长6.3%。 服务业比例提高了0.9个百分点，对经济增长的贡献率达75%左右，12个百分点产业对经济增长的贡献率为67.3%。 固定资产投资与地区生产总值的比例从12.4%减少了59.6%。 非房地产投资占58.4%，上升6.9个百分点。

据《法制日报》记者采访，进一步落实“不炒房”的定位，摆脱对房地产的依赖，也是城市经济长期快速发展的道路。 实际上，全国探索和鼓励取消商品房预售制度的，不仅仅是海南。 迄今为止，许多城市提出了相关的现房销售政策和奖励意见。

年，在深圳试点现房的销售中，金茂和电建以82.9亿元的总价共同获得了第一个试点地块，命名为龙华金茂府。 这是深圳第一次，也是唯一一次。

同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求。 其中，南京从去年8月至年7月，共拍摄了67张现房销售地块。 截至2009年9月，苏州累计出让130多块住宅用地，其中约70块要求现房销售，超过50%。

年10月，安徽合肥发布《关于加强新建商品房销售管理工作的通知》，要求房地产行政主管部门优化、简化备案手续，鼓励房地产开发公司实施新建商品房现房销售。

2019年7月31日，四川成都两块土地拍卖成功，拍卖指标确定要求“100%现房销售”。

北京律师肖东平表示，现房销售可以处理预售带来的管理风险、费用风险、社会风险和金融风险，但也会推进房地产领域的全面洗牌。 中小房地产商动荡不安，大开发商也要结束高周转模式。 开发商放慢土地速度，土地财政面临压力。 “这几年，全国发售了很多现金销售区划，但取消预售制的范围并不广。 另外，由于疫情的冲击，大部分城市取消了现金销售，回到了预售老路。 ”。

房子不会被炒鱿鱼，位置不会变

维持良好的市场秩序

公开数据显示，截至2019年底，我国有140多家房地产公司。 2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元。

在现在的住宅销售中，最“痛苦”的应该是住宅企业。

疫情暴发后，全国各地稳定房地产的政策密集出台。 与海南的方法相反，2月至3月间，许多政府密集出台的涉房类政策，对楼市调控以放松为主，大多集中在降低预售门槛上。

江苏无锡一位不愿透露姓名的政府工作人员表示，全国各省情况略有不同，应具体分析问题。 海南作为岛型经济体，经济体量小，产业简单，常住人口不足944万人，房地产规模仅占全国的1.2%。 “对于现在的住宅销售，不能采取‘一律照顾’的方法。 呆在房间里不被炒鱿鱼的基调是应该鼓励地方政府在城市采取措施”。

据不完全统计，全国目前已有60多个城市出台疫情下的房地产市场调控政策，主要集中在公积金政策、土地黄金宽松政策、预售加速政策。 此前，2月12日，无锡等五地密集制定政策后。 2月13日，南京、天津、济南等地也相继出台了多项措施。 2月14日，福州也公布了10项措施。 这些政策措施包括减免或延期缴纳税款、延期或分批缴纳土地价款、调整预售条件、延期偿还等。

继无锡之后，2月19日，苏州市自然资源和规划局公布的稳定地产政策引起市场关注。 因为，其中之一是调整报价规则超出市场指导价的文案，被市场解读为“苏州取消关停销售，取消现房销售”。

山东跟进。 海南出台政策的前一天3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《统筹推进房建行业疫情防控和经济社会快速发展事业的实施意见》，要求统筹做好房建行业经济社会快速发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金的监管保留比例。

2月17日，央行回应“调整宏观审慎判断( mpa )中房地产信贷相关评价指标”的消息，央行将继续应党中央、国务院的要求，多次按照“住房不炒”的定位，基于城市政策基本情况，对房地产长期

中南财经政法大学教授郭泽强认为，近期许多政府出台房地产相关支持政策，首要目的是支持公司正常经营，“不炒房”的定位没有改变，全面政策不会因疫情影响而放松。 无论是实施商品房预售还是现房售房，都应该以维持良好的市场秩序为基本宗旨。

专家表示，目前包括合同法、城市房地产管理法和《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、行政法规、部门规章及地方性法规，对商品房预售的许可、监督和民事相关法律问题作出了具体规定 也就是说，预售仍然是我国房地产相关法律和条例允许的销售方法。 目前房地产领域处于调整阶段，资金链比较紧张，要取消全部预售制度退出期房，必须制定完整的相关法律法规。

现房是指开发商销售的完成房屋大生产证的商品房，与客户签订商品房买卖合同后，可以立即入住并取得产权证。 也就是说，只有持有不动产证明和土地聘用证明，才能称为现房。