贫富分化之根在房地产

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上周末《快报》的标题是:“房价飙升，家庭债务再次突破顶部。”香港闻名于世。今天，从另一个角度，我们可以从最近引起国际媒体广泛关注的一场学术“争论”中，窥见高房价在贫富两极分化中的作用。

去年春天，法国经济学家托马斯·皮凯蒂的《21世纪的资本论》的英译本在全世界引起了轰动。它在纸面上很受欢迎，但也招致了许多恶意的批评。然而，当谈到一针见血和对香港有特殊意义时，麻省理工学院毕业生马修·罗金利(matthew rognlie)去年发表了一篇459字的博文。这篇文章在发表之初没有引起太多反响，但它在本月19日推出了一个“增强版”，标题是《解读净资本股的涨跌》，并上传到布鲁金斯学会网站供公众免费阅读。

当“增强版”问世时，有影响力的出版物如《华尔街日报》(博客、微博)、《经济学人》、《华盛顿邮报》等都用专题文章进行了讨论。年仅26岁的农利有给皮格特蒙上阴影的倾向。

《21世纪的资本》中最具原创性和争议性的论点是，皮格特通过实证研究发现，财富回报远远超过经济增长，财富所有者(富人)在国民收入中的份额正在上升，而工人(工薪阶层)的份额在下降。这种长短之间的关系是收入差距扩大和贫富两极分化加剧的根本原因。

皮格特认为，在过去的二三十年里，财富的回归一直非常稳定，即使在今天，当西方的经济增长比以前糟糕得多的时候，情况也丝毫没有改变。这位法国经济学家认为，如果这种趋势继续下去，富人和穷人将一代一代地传下去，这将严重阻碍社会流动性。

自该书出版以来，评论界褒贬不一，但在《农书》发表之前，却没有一句话让人耳目一新。这位26岁男子的观点之所以引起重量级出版物的关注，是因为他指出富人变得更富几乎完全是因为房地产。

农力的研究发现，机器等生产要素将会贬值，而科技越先进，资本品贬值越快，软件和机器人等现代“赚钱工具”的生命周期比旧工厂设备短得多。也就是说，财富所有者需要不断地再投资以维持其原始生产率，这不会对财富(或普通人理解的资本)的回报产生负面影响。

农力从实证研究中发现，在上个世纪的大部分时间里，财富与国民收入的比率在20%到30%之间。然而，从第二次世界大战结束到1970年代，财富份额继续下降，但从1970年代中期开始，财富份额恢复上升趋势。农力的结论是，财富在发达国家的收入分配中所占比例较高，“罪魁祸首”是不断上升的房地产价值(附图显示了1975年以来七国集团(g7)成员国房地产和非房地产财富与国民收入之比的趋势)。

美国房地产研究公司realtytrac的一项新研究发现，从2012年到2014年，美国184个大都市的房价中位数上升了17%，而同期工资中位数仅上升了1.3%，两者相差13倍！

Realtytrac指出，过去两年美国房地产市场的复苏主要是由两类买家推动的。一个是拥有强大财力的机构投资者。这一代人横扫商品，然后翻新和出租，私募股权基金尤为激进；其次，近年来，富有且经常进行现金交易的海外买家将大陆同胞视为自己的支柱。这两种类型的买家都有足够的资金，没有压力买一套房子全部金额。无论在美国、伦敦、温哥华、悉尼或香港，工资增长如何能追上楼价？

农利的论文似乎与皮格特的观点直接对立，但两者之间没有根本的影响。皮格特为自己说话(财富和工资在收入中的比例增减)，而农力为自己说话(房地产已大幅升值)。然而，从政策的角度来看，皮格特关注整体趋势，所以他平等对待财富。改善贫富差距的建议是征收“全球财富税”。农力追根溯源，发现收入不平等与房价飙升密切相关，因此正确的做法是对财富的房产增值部分征税，同时从规划和土地供应方面研究如何建造更多的房屋。

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