政策暖风难御行业“寒流”

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我们的记者高国华

2014年，房地产行业的政策频频吹，但当一年的业绩被计算在内时，上市房地产企业感受到了市场的寒意。许多机构的统计数据显示，受行业经营环境变化的影响，2014年超过一半的上市房地产企业业绩下滑几乎已成定局，整个行业轻松赚钱的高增长时代已经一去不复返。与此同时，市场分化越来越严重，行业集中度不断提高。

2015年初，房地产市场保持平稳。1月份数据显示，万科、恒大、保利、中海等10大房地产企业销售额环比下降58.4%，同比下降5%；前十名房地产企业的交易面积环比下降51.1%，同比增长0.3%。然而，与此同时，该政策再次显示出对这一行业的高度关注。《2015年政府工作报告》提出“支持居民自谋职业，提高保障性住房需求，促进房地产市场稳定健康发展”。

告别高增长行业增长放缓已成定局

2014年，房地产行业多处推出两轮“救市”，使房地产市场呈现下半年见底、第四季度“拖尾”的趋势，但这并不能掩盖整个行业全年的困境。

据统计，截至目前，在沪深两市的144家上市房地产企业中，有73家发布了2014年业绩预测，占比超过一半。在73家房地产企业中，36家实现了业绩增长，而其他37家则出现了下滑。其中，有15家房地产企业表示可能遭受损失，出现了许多净利润下降数十倍的悲剧案例。相比之下，26家业绩预增的上市房地产企业的预测增长率相对持平，12家上市房地产企业的净利润增长率预计比上年在40%以内。

据业内专家分析，去年中国房地产上市企业的业绩普遍下滑，主要是因为中国整个房地产市场低迷。根据国家统计局的统计，去年中国70个大中城市中，有60多个城市的房价连续几个月下跌。

3月11日，房地产龙头企业招商地产(000024，股票栏)发布的2014年度业绩报告显示，去年招商地产营业收入达到434亿元，同比增长三分之一，净利润达到42.6亿元，同比略微增长1.75%。尽管其收入增加了近三分之一，但与2013年相比，经营活动产生的净现金流减少了近70亿元。招商局物业称，在此期间，公司因发展需要增加了土地扩张，全年支付了更多的地价和基建资金，导致经营现金流出大于经营现金流入，经营活动产生的净现金流量为负。

显然，无论是招商地产的年报还是之前发布业绩预测的73家中小房企，大规模亏损和业绩增长缓慢的现实在一定程度上反映了房地产行业整体利润率下降和中小房企业绩不佳的状况。

去库存化任务艰巨，行业集中度持续上升

2014年，一线城市的交易量下降，价格上涨乏力，而二线和三线城市则陷入了萧条的去库存周期。2015年新年过后，有消息称凯撒破产重组，恒盛地产资金链断裂。“狼来了”的警告似乎正在实现。据统计，2014年前三季度，144家房地产上市企业负债总额达到26692.12亿元，33家房地产企业资产负债率超过80%的红线。

三大国际评级机构之一的穆迪认为，从整体市场来看，预计2015年中国住宅房地产市场的合同销售额将同比下降0%~5%。惠誉表示，中国房地产市场不会在2015年出现实质性复苏，中国商品房的整体销售增长率可能在-5%至5%之间。此前，西南财经大学经济管理学院院长李赣曾表示，中国房地产行业最大的问题是供大于求，库存过高。一些城市的房地产供应足够一个城市的每个人居住。

“当前房地产市场面临的问题是，供应超过需求，而需求无法消化这么多库存。”同一个政策咨询机构的负责人张宏伟认为，央行的政策干预(如降低RRR利率和降息)和地方政府的“救市”只能解决“去库存化”的迫切需要，但不能改变当前房地产市场总体供过于求的本质。

尽管在央行降息后，房地产基本面确实开始复苏，但房地产市场与整体市场的分化越来越严重。一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的分化，在市场调整中房地产市场的集中度会进一步加剧。拥有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将越来越强大，行业门槛也将越来越高。根据克尔的数据，在过去的四年里，前十名的房屋销售企业的市场份额已经从10.75%上升到17.19%，而且市场正在加速发展。无论是土地储备还是再融资渠道，未来越强越强越弱越强越弱的局面将会更加明显，并购浪潮即将到来。

行业环境变暖能激活房地产股票吗

经过多年的高速增长，不难看出整个房地产行业已经进入了一个剧烈变化的时期。从政策方面来看，“频繁的暖风”能激活长期低迷的房地产股票吗？业内一些专家认为，随着中国经济转型、产能过剩、城市化进程缓慢以及人口老龄化“拐点”的到来，房地产业将进入深度调整阶段。

“目前，房地产市场已经结束了以往供不应求、房价单边上涨的格局。此前的市场调整主要是由政策变化引起的，而不是市场的自发调整。现在房地产市场已经进入相对供求平衡，甚至开始进入供过于求的局面，市场波动也越来越大。”中原地产分析师张大伟说。不过，他也表示，央行将在三个月后降息，这无疑将为徘徊的房地产市场带来一线生机。此外，在2015年政府工作报告中，对房地产的表述是“支持和促进”，而不是“调控和抑制”，并建议稳定住房需求，地方政府在稳定增长的压力下给予大力刺激，房地产市场将进一步复苏。

在行业组织看来，两次降息明显降低了房地产企业的资本成本和购房者的抵押贷款成本。宽松政策有望继续推动房地产基本面的复苏，房地产行业的复苏有很强的确定性。随着库存的改善，房价有望逐步稳定，房地产未来的盈利能力也有可能提高。CICC认为，政府工作报告发布的政策温暖将有助于促进房地产行业的复苏，并期待未来房地产行业的投资机会。