“3·30新政”满月调查：一线城市率先回暖

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3月底，新抵押贷款政策与RRR减息相结合的流动性效应正在一线城市的房地产市场迅速发酵。

4月下旬，深圳和广州出现了每日一张的光盘，深圳房价明显上涨，买家的恐慌再次出现。

据中原地产签约统计，4月份一线城市新房签约量比3月份同期增长50%以上，去库存化明显加快。与此同时，一些地区的一些项目提高了价格。

第一线的强劲复苏

4月25日，位于深圳宝安区红浪北地铁站附近的秦城达，进行了第二阶段的22世纪推送。78-88平方米的117个单元在2小时内被“抢劫”,价格为41，000-46，000/平方米。

据悉，第一批秦成达二期产品于今年元旦开盘。当时，平均价格是每平方米33，000英镑。时隔四个月，价格上涨了30%。这也是自3月30日深圳新政以来的第一张每日光盘。

在广州，香江国际金融中心上周末首次开业，在3号楼提供220套38-55层的公寓。毛坯价格为11，500-12，500元/平方米。开业一小时后，所有220间套房都卖光了。

一线城市的一些日常光盘现象也反映在整体交易数据中。据中原地产研究中心统计，上周(4月20日-4月26日)，全国54个典型城市住宅签约总量达到62，256套，比上个月增长12.6%，其中一线城市签约10，412套，四个一线城市成交量全面上升，比上个月增长11.4%。上周和过去12周，54个城市的住宅合同总数首次超过6万套。中原地产预计这一增长趋势将在5月份继续。

值得注意的是，“3 30新政”对不同城市的影响有很大不同，而三、四线城市对政策的强力刺激无动于衷。与3月份同期相比，4月份前26天一、二线城市的交易量分别增长了27%和13%，而三、四线城市的交易量下降了26%；从整体签约来看，一线城市也有最明显的增长。4月份，一线总销量同比增长50%以上。

保利地产相关人士(报价600048，咨询)指出，长三角等一线城市对政策反应迅速，市场已显示出复苏迹象；二三线城市的反应相对滞后，但市场趋势明显好转。

从保利地产4月份在全国各个项目中的表现来看，新政对当地房地产市场的影响显示出类似的差异。北京、上海、广州、重庆、杭州等一、二线重点城市，销售增长50%以上；在沈阳、南京、无锡、武汉、佛山等二三线城市和北方地区，新政对房地产市场的影响相对滞后，月销售额保持在相对稳定的水平。

中原地产分析师张大伟认为，从央行到地方政府的新政策层出不穷，房地产市场成交量明显回升。第二季度仍有可能降息。买家进入市场的热情越来越高。

另一方面，随着交易的反弹，一线城市的房价面临再次上涨的压力。“当交易上升到一定阶段时，必然伴随着价格的上涨。”张大伟认为。

尤其是在深圳。

深圳许多开发商和中介机构认为，在3月30日新政的刺激下，深圳目前的房地产市场温度正在迅速飙升。据深圳中原研究中心统计，深圳11笔交易价格大幅上涨。龙岗区百合史圣价格涨幅最高，达到23.33%。

大型住房企业受益匪浅

一线城市和重点二线城市率先升温，首先受益的将是这里的大型住宅企业。

今年第一季度，大型房地产企业的销售情况并不好。4月26日，万科发布的第一季度业绩报告显示，万科累计实现销售面积395.7万平方米，销售额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。保利地产一季度签约面积158.17万平方米，同比下降27.35%；合同金额195.05亿元，同比下降30.52%。

3月30日的新政改变了第一季度的低迷。保利地产透露，其4月份认购金额超过150亿元人民币，认购和合同金额同比增长50%以上。

至于3月30日新政后的市场表现，保利地产认为，由于持续宽松的货币环境和产业政策，市场信心大幅提升，买家信心指数大幅上升。以保利地产为例。4月份，中国访问了7万多个团体，比上个月增加了20%以上；从产品结构来看，刚刚需要的产品很快被移除，奢侈品市场稳定升温，持有商业地产的信心大大增强，大规模投资热情高涨。然而，4月份刚刚需要的产品仍占最大比例。

此外，奢侈品市场正在逐渐升温。如北京保利中央公园、保利冯丹一号、广州保利田玉娥、保利云溪、上海保利西岸等项目月销售额均超过4亿元。

就投资型商业地产而言，北京保利国际广场和上海one56都进行了单笔商业大宗采购，总金额达15亿英镑。专业投资者对商业物业的投资前景和物业市场的未来发展给予积极的判断。

广发证券(报价000776，咨询)和中信证券(报价600030，咨询)等证券房地产分析师指出，房地产市场交易量继续同比上升，基本面继续复苏，行业投资逻辑保持平稳，他们继续推荐购买主流地产股。

保利地产上述人士强调，政策放松并不意味着阳光。尽管市场信心已大大增强，但去库存化仍是当前房地产市场的主旋律，房价不太可能迅速反弹。未来六个月，房地产市场将呈现出成交量增加、价格稳定的趋势。除了一线城市和少数二线城市的项目外，保利地产今年大部分地区的主要工作仍是抓住市场窗口期，稳扎稳打，消除库存。