北京豪宅“操盘手”：2015年豪宅太多了

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[尽管她在奢侈品营销圈享有盛誉，但她仍然感到竞争压力，因为今年北京市场上的豪宅太多了]

4月26日，当记者见到玉子华富的营销总监马琰时，她正踩着高跟鞋，向项目地下车库的业主展示新的vip车库。演出结束后，她没有忘记与主人的孩子交谈。

这个项目的200多套房，总价约3000万元，大部分都是她亲手售出的。虽然她在奢侈品营销圈很出名，但她仍然感到竞争压力，因为今年北京市场上的豪宅太多了。

豪宅扩建

通过按下遥控器上的按钮，两个门面大小的车库门被打开，显示出两辆悍马和三个空.的大停车位在车库的后面，有一个司机休息套房，配有优雅的沙发、客厅和卫生间。

这是奢侈品项目交易员最常见的周末时间，从澳大利亚回来的马燕也是如此。

这些奢侈品商人正在推动北京顶级住宅市场的发展。四月，北京气温上升，植被和谐。豪华住宅项目进入样板房开放季节，交易也迎来了一个小高峰。根据雅豪机构向本报提供的数据，从今年年初到4月21日，北京共售出420套高档住宅，平均成交价超过6万元/平方米，同比增长83.4%；交易面积12.3万平方米，同比增长194.26%；平均成交价为92938元/平方米，同比增长30.47%。

除了已经投放市场一段时间的项目外，北京奢侈品市场新项目的报价也在上升。以位于三环路的龙湖陈曦的原作品为例，该项目计划于今年上半年进入市场。业内普遍预测，单价将超过10万元/平方米，部分房屋单套总价将在2000万元左右。

"北京三环路的价格已经进入了10万元的时代."北京市房协秘书长向记者分析，随着土地价格的快速上涨，成本压力迫使开发商做豪宅，而今年的高房价将成为推动北京房价快速上涨的一个重要权重因素。

与此同时，北京的豪华住宅市场正在迅速扩张。根据中原地产的数据，2015年北京将有超过1000套顶级豪宅出售。此外，今年约有25栋单价超过10万元/平方米的新老建筑，包括龙湖陈曦原创、万柳书院、宏泰、北平大厦等项目。

巨大的供应量意味着北京奢侈品贸易商的激烈竞争。“2015年的豪宅太多了，我们营销人员的日子是最糟糕的。我心目中有十多个项目的总价超过2000万元。”马燕表示，在所谓的北京豪宅第一年，大项目的价值很高，但“尖塔”上的客户数量正在减少，供应的增加带来了激烈的竞争，这给豪宅市场的营销带来了挑战。

“80后”有更多的业主

马燕也担心北京奢侈品市场的消费者变得越来越年轻。她告诉《中国商业新闻》的记者，他们都是亿万富翁。过去，出生于20世纪60年代和70年代的传统制造业企业主会为他们的孩子购买豪宅。然而，自2014年下半年以来，这些人已经停止购房，超过一半的项目业主出生于20世纪80年代，主要来自金融、投资和互联网行业。

为了迎合年轻“新贵”的喜好，马燕表示，她计划调整试衣间，将配饰换成更现代的风格，增加一些智能家居，并取代以前的雪茄。

“随着土地供应的减少，有更多的项目限制。今后，北京的豪宅在高度和绿化面积上可能不具备以前的条件，但随着竞争越来越激烈，每个人都会尽最大努力造出好房子。”在马燕看来，这是一种细分奢侈品功能、深入挖掘年轻新贵生活需求的策略。

茂源地产营销策划总监刘强最近也在努力进行“去转型”。他想到了“定制化”的概念。刘强日前告诉记者，以茂源宏泰项目为例，该公司在项目中“定制”了6套450平方米的庭院别墅产品，即为每套房子量身定做一套精装修方案，既可以是现代法国式的，也可以是新古典式的。他说，他希望顶级产品能够打开与普通平板产品的差距。

新的竞争者仍在涌入这个细分市场。

4月27日下午，首创置业(02868.hk)以56.4亿元的总价中标建设60500平方米的自住商品房和7500平方米的公租房。

根据该机构的计算，该地块的底价相当于3.9万元/平方米，其中住宅部分的底价高达4.3万元/平方米，预计未来售价将超过10万元/平方米。

雅豪机构营销总监郭毅对记者进行了分析。随着楼市放松政策的不断牺牲，开发商对楼市未来的预期普遍提高。随着信贷环境的逐步宽松和市场销售的不断增加，房企重新燃起了对土地市场的热情。特别是在供过于求、楼市需求疲软的三、四线城市，房企只能布局更多住房需求相对较强的一线城市，导致北京土地竞争难度大幅增加，地价居高不下。