广东自贸区已揭牌 南沙楼市该涨价还是去库存？

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4月21日上午10点，广东自由贸易区在广州南沙正式揭幕。在2012年10月被提升为国家新区后，南沙再次迎来了一个重量级的政策组合。

近年来，南沙房地产市场的发展与国家政策密切相关。去年年中，暂停申报FTZ的消息传出，南沙楼市一度“乌云密布”，不少楼盘降价求生。然而，去年12月自贸区获批实施后，区域房地产市场几乎实现了V型逆转，房地产价格频繁上涨。

然而，业内人士告诉记者，该地区目前的价格上涨只是自去年调整以来的超卖反弹，大多数房地产价格甚至没有回到2014年初的水平。最大的担忧是，目前该地区的绝对库存仍然很高，抓住机会发货是当务之急。

第一季度，营业额飙升了117%

作为广州方兴房地产公司的项目策划经理，陈伟(化名)近年来随着南沙楼市的变化经历了跌宕起伏。房型南沙金贸湾位于广州南沙区凤凰大道与交溪路交叉口，是房型地产进入广州市场的第一个项目。根据房型地产的愿景，该公司将花费100亿元人民币将其建成一个大型沿海城市综合体。

然而，这个计划跟不上变化。去年6月，房星计划开市时，FTZ被宣布停牌的消息突然传出，使得沸腾的南沙楼市骤然降温，该地区一些楼盘率先降价出货。据嘉里统计，去年3月，南沙区的平均成交价高达11985元/平方米，但7月份，平均成交价已降至9925元/平方米，下降了17%。对于一些房地产，如时代南湾，价格从去年上半年的16000元/平方米降至最低12000元/平方米，降幅超过20%。

市场的突然变化给方兴地产和陈伟带来了巨大的压力。尽管去年11月他们以11000元/平方米的低价打开市场，100多套公寓已经售罄，但后续的销售压力仍然很大。根据嘉里的统计数据，南沙区的住宅去污周期自去年5月以来已经维持了20多个月，甚至在去年11月，去污周期仍高达25个月。可以想象，双人舞的竞争将是残酷的。

广东自贸区获批的消息终于在去年12月得以实施，南沙楼市终于迎来了一个转折点。同月，南沙住宅成交量达到1062套，创下全年新高。今年第一季度，该地区售出2557套住宅，同比增长117%。平均售价也从去年10月的9331元/平方米的低点升至今年3月的10375元/平方米，这使得南沙的库存去库存周期回落至16个月。

一些项目的价格提高了10%

FTZ的顺利登陆无疑将刺激南沙楼市，一些区域性楼盘将重新打起涨价的旗号。《国家商报》记者注意到，房型南沙金茂湾新一期价格已上涨至12304元/平方米，南沙滨海花园、中汇碧龙湾、南沙万达广场等项目价格今年上涨超过10%。从一些迹象来看，新一轮的价格上涨似乎正在这个新建的自由贸易区酝酿，这里聚集了60多家中国大型开发商，如万科、保利和R&F..

然而，曾代理南沙多处房产的中原地产项目部总经理黄桃却不这么乐观。他告诉记者，虽然南沙楼市已经出现见底的迹象，但目前的价格上涨只是自去年调整以来的一次超卖反弹，大多数楼盘的价格甚至还没有回到2014年初的水平。最大的隐忧是目前该地区的绝对库存仍然很高。考虑到今年南沙的新供应量预计将达到1万套，盲目涨价可能会导致开发商错失出货机会。

“南沙有航运和制造业的优势，可以依托广州广交会等商业优势。然而，自由贸易区商业氛围的成熟需要一个过程。甚至上海自由贸易区的规划也花了两到三年时间来完成改革试验。”戴德梁行联席董事兼战略发展咨询部主任邵峰也认为，目前南沙区的商业氛围较弱，基础设施仍处于建设和完善阶段。自由贸易区的商业集聚需要1-2年的缓冲，商业服务的成熟需要3-5年。如果后续缺乏实质性的积极推广，不能吸引自住买家，如何消化巨大的库存将是一个难题。

陈伟和他的同事们正忙于5月初的新一轮推货计划。他告诉记者，公司目前不考虑提价，快速决策和尽快发货是目前最重要的任务。